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Noticias del mundo inmobiliario

Búsqueda Avanzada
Subas en el precio de la vivienda

Subas en el precio de la vivienda

Por

sicktape

Publicado en Chalet La Moraleja En Dic 31, 2020

NOTA DE INTERÉS

Subas en el precio de la vivienda

El mercado de la vivienda en España registra descensos en ventas y precios, especialmente en segunda mano y alquiler, que continuarán hasta el próximo año.

La casa vuelve a desvelar a los españoles. Se trata de quienes quieren comprar, vender, invertir o alquilar. No es de extrañar que el debate sobre si los precios de la vivienda van a bajar o no ha vuelto a las calles con fuerza. Una primera instantánea deja claro que la pandemia de coronavirus no ha pasado de puntillas por este sector, que afronta una caída en las ventas, los precios -también en el alquiler, donde pincha la burbuja- y la actividad constructora.

El temblor continuará el año próximo, aunque esta vez no será de ninguna manera la peor parada de la industria. Los efectos de esta crisis no están siendo tan explosivos como los de la Gran Recesión. “El ajuste será menos intenso y duradero”, dice Félix Lores, economista de BBVA Research, quien recuerda que el precio aún está lejos de los niveles máximos de 2008 y que el esfuerzo por acceder a una vivienda también es mucho menor). “Tampoco los bancos tienden a conceder préstamos e hipotecas en la misma medida, que fue el origen de la burbuja”, añade Juan Carlos Amaro, profesor del Departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade. Y antes del inicio de la pandemia, no había señales claras de sobredimensionamiento en el mercado inmobiliario, reconoce el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de Otoño.

Además, la ayuda del gobierno a los hogares para combatir el impacto del covid-19 «ha evitado un mayor deterioro», dice Lores. Se refiere a medidas como ERTE, moratorias hipotecarias, ayudas al alquiler o suspensión de desalojos para familias vulnerables. El problema es qué pasará cuando termine la ayuda.

Que la herida esté tapada no significa que no sangre. A pesar de la llegada de la vacuna, se avecinan meses duros: la economía española está en la cola de la recuperación de la OCDE. Al fin y al cabo, “la compra de una vivienda está muy ligada al poder adquisitivo y la posibilidad de endeudamiento de las familias y, por tanto, a la creación de empleo y la salud de las empresas”, recuerda Amaro. El INE afronta esta reflexión: la compraventa de viviendas cayó en octubre un 13,3% interanual. Bankinter estimó en su informe de octubre una reducción del 35% este año, hasta 326.000 operaciones, volviendo a los niveles mínimos, aunque ahora espera que la caída sea algo menor. Se espera un repunte del 30%, aunque sin llegar a niveles pre-virus. Hasta más adelante las 500.000 operaciones al año no volverán.

Más complicaciones. La agencia calificadora Moody’s ha advertido que, a pesar de la caída de precios, el acceso a la vivienda será más difícil el próximo año, especialmente para la población joven y de bajos ingresos. Sin olvidar que muchas familias ya tienen serios problemas para afrontar la hipoteca cada mes. La OCU habla de una deuda hipotecaria inasequible para los hogares vulnerables, aconsejándoles que negocien con el banco o “pongan la casa a la venta lo antes posible. De lo contrario, quedan expuestos a que el banco se quede con la casa y el precio de la subasta no alcanza para cubrir la deuda ”.

Pero es que otras familias no podrán devolver los pagos aplazados por la moratoria hipotecaria. De hecho, el Banco de España está preocupado por este extremo: el aumento de la morosidad tras el fin de las moratorias. “La situación del sector inmobiliario podría ser diferente si la crisis finalmente tiene un fuerte impacto en el sector financiero, si gran parte de los impagos de las hipotecas y los préstamos del ICO acaban convirtiéndose en impagos”, opina José García Montalvo, profesor de Economía Universidad Pompeu Fabra.

Un freno necesario

En medio de estas luces y sombras, muchos ojos están puestos en el sector inmobiliario en este momento. Algunos rezan para que bajen los precios; otros para quedarse. Los compradores y los vendedores nunca remaron en la misma dirección. Los precios de la vivienda cayeron en el segundo trimestre del año. Se trata del primer descenso interanual (-1,7%), según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Lo cierto es que ya venía desinflando: «La pandemia ha acelerado la desaceleración que, por otro lado, era necesaria», dice García Montalvo.

Llegamos a noviembre y los mercados estrella: en capitales y grandes urbes españolas el precio de la vivienda (nueva y usada) cayó un 3,4% respecto al mismo mes del año anterior (3% desde marzo, cuando estalló la pandemia), el mayor caída en tasa anual, según Tinsa. “Los precios de la vivienda han crecido muy por encima de los salarios (prácticamente sin cambios en términos reales) en los últimos ciclos expansivos y su corrección en situaciones como la actual es lógica”, comenta Carlos Rodríguez, director Comercial de Everyprop Luxury Realty.

Aventurarse a decir cuánto van a abaratarse las casas provoca en los expertos consultados la misma sensación que subir los 8.840 metros del Everest sin arnés. La incertidumbre es, admiten, capital. «Hacer este tipo de pronóstico es como mirar una bola de cristal», dice el profesor de Pompeu Fabra. Solo mire la asincronía de datos.

BBVA Research ofrece la estimación más optimista: el precio caerá un 1,5% en promedio este año y las caídas se atenuarán. El deterioro del mercado laboral, la renta de los hogares y la debilidad de la confianza explican la contracción de los precios. Su apuesta: «Es posible una recuperación hacia la segunda mitad del año». La agencia Moody’s habla de una reducción del 2%. Por otro lado, Bankinter ha reducido el optimismo: el covid no tendrá un impacto acumulado del 6% como se esperaba, sino superior al 9%. Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el precio El recorte podría ser más pronunciado en las zonas prime de las grandes ciudades, superando la caída del 10% acumulada entre los dos años, dice Juan Moreno, analista del banco.

En la misma orilla se encuentra la agencia Fich, que estima una caída del 10% en dos años y cree que el mercado inmobiliario en España será, junto con el Reino Unido, mucho más afectado por la crisis que el resto de Europa e incluso el mundo.

Fuente ElPais.

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 Chalet La Moraleja
¿Comprar una vivienda ahora o mejor esperar?

¿Comprar una vivienda ahora o mejor esperar?

Por

sicktape

Publicado en Inmobiliaria Madrid En Dic 23, 2020

NOTA DE INTERÉS

¿Comprar una vivienda ahora o mejor esperar?

Los precios siguen en caída y las condiciones hipotecarias son favorables para el cliente.

¿Comprar una casa ahora o esperar al año que viene? En esta dicotomía, los compradores esperan con relajación que los precios caigan en picado tras años de subidas. No hay prisa por parte del demandante, pero sí hay prisa entre las empresas del sector inmobiliario ante las previsiones de los expertos que apuntan a un mayor colapso en el primer trimestre del año próximo. Pero hasta qué punto hay certeza en esta probabilidad? ¿Tienen razón los clientes al guardar posiciones o corren el riesgo de perder grandes oportunidades?

Según datos del portal inmobiliario Pisos.com, en octubre el precio medio de la vivienda en España creció un 1,16% interanual. Así, la pandemia no ha impedido a ciudades como Madrid (+3,97%), Barcelona (+0,93%), Bilbao (+5,21%), Sevilla (+5,15%) o Palma (+3,27%), protagonistas de la saturación del mercado inmobiliario en los últimos años, los precios han caído.

Los precios aún no muestran los grandes retrocesos que muchos pronosticaban tras el estallido de la pandemia. Si algo ha conseguido el coronavirus es apoyar más el papel de un refugio activo para la vivienda, dado que es un producto estable en el largo plazo», explica Ferran Font, director de estudios de pisos.com.

Aún así, Font predice un próximo año donde la capacidad de negociación del comprador aumentará considerablemente. “Los propietarios están congelando los precios y las caídas aún son moderadas. A medida que vayan pasando los meses y llegue la prisa en la parte vendedora, empezarán a aparecer mejores oportunidades ”, aclara.

Porque las posibles consecuencias económicas y laborales que se pueden generar a principios del próximo año entre los españoles obligarán a muchos a buscar liquidez con la venta de sus propiedades. Un escenario que puede desencadenar el parque de ventas inmobiliarias y llevar el aumento de la oferta a niveles poscrisis del ladrillo. Y con ello, vendrán los precios a la baja.

Pero siempre hay que intentar no dejarse llevar por la ambición. De hecho, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de AEPSI, apunta que a partir del verano los precios se recuperarán. También advierte a los navegantes de que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona ya no es necesario esperar para encontrar oportunidades: «Ahora puedes encontrar descuentos de entre el 15 y el 18%», apunta.

Por su parte, el consejero delegado de Tecnotramit, Vicenç Hernández, informa que este fenómeno se producirá sobre todo en el mercado de la vivienda de segunda mano, porque si bien apunta que actualmente las familias están poco endeudadas y hay buenas opciones de financiación, «los compradores dependen de la vivienda en la confianza, su situación laboral y su ahorro, por lo que en el sector residencial el impacto será mucho mayor.

¿Qué pasa con las hipotecas?

En cuanto a las opciones de financiación, no habrá grandes cambios. Las tasas de interés de la renta fija se mantendrán bajas, por lo que el sector bancario no podrá exagerar el atractivo de sus ofertas. Aun así, la guerra de precios está servida, ya que entre las empresas del sector esperan recuperar parte del terreno perdido en el primer semestre del año por el encierro. «Las hipotecas ya están a precio de demolición, debido a la pugna entre los bancos. No merece la pena esperar, porque como máximo la renta fija variará en cinco o seis euros al mes ”, añade Jordi Domínguez, consejero delegado de Finteca.

Siguiendo esta línea, el asesor hipotecario explica que las hipotecas a tipo fijo son la mejor opción en este momento. «No vale la pena arriesgarse en variable, por la posibilidad de ahorrar 20 o 30 euros algunos meses», concluye.

Fuente ABC.

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 Inmobiliaria Madrid
Comprar Chalet en Madrid

Los barrios más ricos de España

Por

sicktape

Publicado en Comprar Chalet en Madrid En Dic 28, 2020

NOTA DE INTERÉS

Los barrios más ricos de España

Los cuatro barrios más ricos de España están en Madrid y los dos más pobres en Sevilla. Los habitantes de los municipios con mayores ingresos viven hasta seis años más que los de menores ingresos.

Barrera invisible

Hay una frontera invisible entre renta, paro, pero también esperanza de vida que atraviesa España y que la divide en norte y sur. Así lo confirman, año tras año, el INE y la Agencia Tributaria en sus respectivas estadísticas, y ayer fue Estadística la que publicó su documento de indicadores urbanísticos en el que muestra que los cuatro barrios más ricos de España son de Madrid y los dos más pobres, de Sevilla. Son El Viso (con 43.319 euros por habitante de media), Recoletos (40.613), Piovera (39.296) y Castellana (34.810), los cuatro madrileños, seguidos del barrio de Pedralbes (Barcelona, ​​con 33.375). El tenis de mesa entre Madrid y Barcelona se repite en los primeros quince con la renta media más alta: Madrid tiene once barrios y Barcelona, ​​cuatro.

En el otro extremo de la tabla, dos de los cinco barrios con menores ingresos de nuestro país son de Sevilla. Los dos distritos del Polígono Sur en España (5.112 euros por habitante) y Tres Barrios (5.516) son los más pobres, seguidos por el de Juan XXIII en Alicante (5.718), Torreblanca (5.944, de nuevo en Sevilla) y el Cordobés de Azahara-Palmeras ( con 6.437 euros, en Córdoba) y Polígono del Guadalquivir (6.547 euros). Salvo la aparición del madrileño barrio de San Cristóbal (6.622 euros) en el séptimo lugar, los quince barrios más pobres de España están en el sur: seis son de Sevilla, cuatro de Córdoba, dos de Málaga y dos de Alicante. Cada habitante de El Viso (Madrid) tiene, de media, la renta de ocho habitantes del Polígono Sur (Sevilla).

Hay que tener en cuenta que dentro de los municipios, el INE en sus estadísticas solo recoge las localidades con más de 20.000 habitantes (la Agencia Tributaria publica con mayor detalle las cifras de ingresos) mientras que en los barrios se toma la subdivisión de 509 distritos suburbanos ( SCD por sus siglas en inglés), que solo cubre 16 municipios: Alicante, Barcelona, ​​Bilbao, Córdoba, Gijón, Hospitalet de Llobregat, Madrid, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla, Valencia, Valladolid, Vigo y Zaragoza.

Pozuelo repite como la más rica

En lo más alto del ranking de municipios con mayores rentas, vuelve a repetir Pozuelo de Alarcón, con 25.903 euros por habitante, seguido del municipio vizcaíno de Guecho (20.147 euros), el madrileño de Boadilla del Monte (20.103), el barcelonés de San Cugat del Vallés (19.591) y Majadahonda (19.282). Madrid tiene los municipios más ricos mientras que los siete más pobres son andaluces: el de menor renta es el Almería de Níjar (6.755 euros), seguido del sevillano de Los Palacios y Villafranca (7.027 euros), el también almeriense de Vícar (7.051) , la Málaga de Alhaurín el Grande (7.166), y la Cádiz de Barbate (7.200) y Sanlúcar de Barrameda (7.302) así como la Huelva de Isla Cristina (7.228).

También andaluzas son las cinco ciudades con más paro: Linares (30,9%), La Línea de la Concepción (27,4%), Córdoba (26,7%), Alcalá de Guadaira (26,4%) y Huelva (26,4%). Las localidades con menor paro coinciden casi milimétricamente con las de mayores rentas, siendo la de menor paro Pozuelo de Alarcón (5,6% paro), seguida de Majadahonda, Las Rozas de Madrid y San Cugat del Vallés (las tres con 6,3%) y San Sebastián (6,7%).

Esta brecha económica tiene profundas implicaciones sociales. Uno de ellos es la esperanza de vida, que en Pozuelo de Alarcón es de 86 años (la más alta de España) y en uno de los municipios más pobres, La Línea de la Concepción, es de 79,5 años: más de seis años de diferencia entre las localidades más extremas de este indicador.

Fuente ABC.

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 Comprar Chalet en Madrid
Vendida la propiedad más cara de Madrid

Vendida la propiedad más cara de Madrid

Por

sicktape

Publicado en Mansión Vendida En Dic 16, 2020

NOTA DE INTERÉS

Vendida la propiedad más cara de Madrid

El equipo de arquitectura constituido por Javier de Hita y Javier López Sánchez con la colaboración del constructor Gustavo Ortiz, son autores, con Hita Partners como promotor, de una de las viviendas de precio más elevado vendida por la inmobiliaria EVERYPROP INTERNATIONAL LUXURY REALTY (www.everyprop.com) en 12.200.000 €, más i.v.a., en La Moraleja, Alcobendas-Madrid.

La casa con 2100 m2 es una vivienda en 3 alturas que destaca por sus espacios abiertos al auténtico protagonista que es el paisaje del jardín de 11000 m2.

La vivienda cuenta con una Master Suite de 220 m2, con 2 baños y 4 J Suites y 2 dormitorios, todos ellos con baño incorporado.

En las áreas de ocio el spa, de diseño minimalista, donde el vaso de la piscina continua en la superficie del solado y ciertos paramentos verticales para envolver también la sauna y el Hamman.

El spa, el gimnasio y el estar que se sitúan en la primera planta se vinculan por paneles de cristal entre si y al exterior para integrar el jardín y, especialmente, un pequeño estanque que recibe una cascada desde otro superior, ambos rodeados de plantas.

La entrada principal, de doble altura y con puertas de 4 metros motorizadas, da paso a un hall de 70 m2 que invita a la comunicación vertical de la vivienda mediante un ascensor panorámico y una escalera que cuelga del cristal que sirve de pasamanos.

Al fondo del hall otra zona de ocio: el cine. Una pieza de 140 m2 acondicionada acústicamente y con proyector láser sobre pantalla de más de 4 metros de ancho.

Y a la derecha el garaje para 6 coches con acceso mediante puertas de cristal y acabados como el resto de la casa: suelos de Mutina y paredes tratadas con pintura Farrow.

La segunda planta reparte, mediante divisiones sutiles, espacios con zonas de estar, salón, comedor y pequeño despacho. Todo en unos 400 m2 completamente abiertos visualmente al jardín. Un amplio porche de más de 100 m2 junto a una extensa piscina exterior envuelta en hormigón tematizado que dibuja una cascada en la solución de desniveles para acompañar con su rumor la estancia en estos espacios.

En la misma planta se encuentran 2 Suites para invitados y una gran cocina con vistas al jardín así como 2 dormitorios dobles de servicio y un acceso mediante escalera a la planta inferior donde se encuentra el acceso a la zona de servicio con el lavadero y el cuarto de instalaciones.

Por último, la tercera planta se abre al inmenso paisaje verde exterior, propio de la zona de la Moraleja, donde las parcelas ocupan 10000 m2 y más, con terrazas con suelo de tarima de composite gris que armoniza con el blanco de la fachada y que se extienden 400 m2 para dar amplitud a la Master Suite con sus 2 baños y vestidor de unos 80 m2.

El jardín, arquitectónicamente distribuido y reinterpretado por Javier de Hita cuenta con 5 grandes estancias: Rotonda de entrada, con una fuente-escultura, diseño del mismo autor, basada en muros espejo que dan una dimensión mágica a la bienvenida a la casa. Zona deportiva con cancha de pádel acristalada al 90% y pista de mini tenis.

Jardín Mediterráneo

Gran pradera enmarcada por secuoyas, madroños, pinos y tamarix, que resuelve su encuentro con la casa en una ligera pendiente con un pequeño estanque que recibe una cascada principal y rumores de agua sobre la piedra perimetral. Al sur la piscina con playa sobre tarima y amplio espacio de agua que recibe una importante cascada.

Como el resto de la obra de Hita&Partners la eficiencia energética es un objetivo destacado desde el principio de la obra y en este caso, con grandes superficies de vidrio, el edificio alcanza la calificación A, para lo cual se ha conjugado la climatización mediante geotermia, la realización de forjados sanitarios en la planta baja, forjados aligerados con poliestireno y el tratamiento del vidrio para la conservación interior de la temperatura y la protección solar del exterior, aislantes constructivos.

La mayor parte de los materiales de acabados interiores provienen de Italia, de marcas como Mutina, Effegibi, Fantini, Rexa, ADL, Schiffini, Porro. E instalaciones de distintas procedencias, siempre de marcas destacadas como Vaillant, Jung, Gaggenau, Pando, Tarimatec, Excelsior.

Fuente Everyprop Press.

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Las reglas que hicieron millonarios a Soros y Buffett

Por

sicktape

Publicado en La Moraleja En Dic 03, 2020

NOTA DE INTERÉS

Las reglas que hicieron millonarios a Soros y Buffett

Las estrategias de estas y otras leyendas, como Peter Lynch o Bill Gross, para lograr la mayor rentabilidad

Si hubiera un paseo de la fama en el mundo financiero, seguro tendrían su dorada estrella Warren Buffett, Peter Lynch, George Soros y Bill Gross. Recién comenzado el año bajo incertidumbres varias —conflicto entre Estados Unidos e Irán, menor crecimiento económico, tipos de interés bajo mínimos, Brexit y tensiones comerciales—, podría ser conveniente hacer un repaso a la filosofía inversora de estos más que millonarios.

Warren Buffett, el gurú de Wall Street por excelencia, también llamado el Oráculo de Omaha, tiene una fortuna cercana a los 90.000 millones de dólares (unos 80.935 millones de euros). La empezó a amasar cuando tenía poco más de 11 años, cuando compró acciones de una empresa por 38 dólares (34,1 euros), y aún hoy a sus 89 años sigue en activo al frente de Berkshire Hathaway, que cerró con una rentabilidad del 11%. «Precio es lo que pagas, valor es lo que recibes». No se trata solo de invertir barato estadísticamente.

Se ha de entender lo que se compra («el riesgo está en no saber lo que se está haciendo») y qué es lo que su precio incorpora. Se trata de buscar negocios buenos y comprensibles (valores de calidad) a precios atractivos (por debajo de su valor intrínseco o real); de dirigirse hacia buenas empresas cuya dinámica se conozca, bien gestionadas, que sepan adaptarse a los cambios que se operan en su industria, capaces de durar muchos años y con alguna ventaja competitiva clara. Invertir de forma inteligente a futuro (filosofía value investing). Por supuesto, Buffett es un gran defensor del largo plazo: «Compra solo lo que estarías feliz de mantener durante 10 años».

Otros multimillonarios

Peter Lynch, el famoso inversor del fondo Magellan en Fidelity Investments, consiguió una rentabilidad anual media cercana al 30% entre 1977 y 1990. Siempre ha sido generoso al compartir sus fundamentos de inversión. En su libro Un paso por delante de Wall Street (One Up on Wall Street) ofrece de forma amena las líneas básicas de su filosofía inversora; en Batiendo a Wall Street (Beating the Street) se explaya sobre las inversiones más relevantes de su carrera profesional. Aunque retirado y dedicado a la filantropía, todavía hoy sigue compartiendo sus ideas (y asesora a Fidelity).

Para un inversor particular («puede incluso superar a los profesionales») son estas: hay que conocer la empresa en la que se invierte y el porqué de su elección («las acciones no son décimos de lotería»); tener paciencia («es muy importante tener estómago para aguantar las correcciones de precio y, si no se tiene, no comprar acciones»); no hay que mantener acciones que ya no valen («no hay que avergonzarse por perder dinero; sí por aferrarse a una acción con malos fundamentos»). A su juicio, es también importante dedicar algo de tiempo a usar las matemáticas («el nivel requerido es de cuarto grado, así que no hay que preocuparse») y comprobar que la empresa tiene liquidez suficiente («las bancarrotas son un gran problema»).

Fuente ElPais.

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Rentabilidad del alquiler de viviendas

Por

sicktape

Publicado en Alquiler En Dic 02, 2020

NOTA DE INTERÉS

La rentabilidad del alquiler de viviendas se enfría

La rentabilidad de la vivienda se modera. El asunto no es menor. Inquieta y preocupa a partes iguales a miles de inversores que han destinado sus ahorros, pocos o muchos, a la compra de una casa para su puesta en alquiler con el propósito de ganar dinero con las rentas. En los últimos años se ha convertido en el activo más rentable para cualquier inversor que quiera obtener el máximo rendimiento de su capital.

¿Corre peligro ahora la gallina de los huevos de oro?

La rentabilidad total de la vivienda se ha colocado en el 8,5% en el tercer trimestre de este año. En el segundo trimestre estaba en el 9,2% y en el primero rondó el 10,7%. Pero es que el año pasado acabó en 10,6% y el anterior en 11,4%, según el Banco de España. Suenan campanas de estancamiento. «La desaceleración de la economía se está dejando sentir en el mercado de la vivienda, a lo que hay que añadir la incertidumbre generada por algunos cambios normativos», señala Miguel Cardoso, economista jefe para España en BBVA Research.

Para entender este frenazo de la rentabilidad hay que conocer sus dos componentes. El Banco de España no solo tiene en cuenta el rendimiento del alquiler, sino también la revalorización a 12 meses del inmueble. Es lo mismo —por poner un símil— que ocurre con las acciones de una empresa cotizada, donde por un lado está la rentabilidad por la apreciación del capital y, por otro, los dividendos recibidos por esa acción.

Vayamos a la primera variable: lo que renta comprar un piso para ponerlo en arrendamiento. En el tercer trimestre de este año la rentabilidad bruta del alquiler se estancó: fue del 3,8%, frente al 4% de año anterior, el 4,2% de y el 4,3% los dos años anteriores, según el Banco de España. Ha caído del 4% por primera vez debido a que las alzas de las rentas se han ido desinflando. Está por ver si lo harán aún más tras el anuncio del nuevo Gobierno de regular el precio del alquiler en barrios donde está por las nubes.

El Banco de España no es la única institución que ha puesto sobre la mesa el estancamiento de los rendimientos del alquiler. «Hemos notado que tanto el número de inversores como la rentabilidad han bajado, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, mientras que en urbes medianas como Zaragoza, Valladolid y Sevilla han crecido por los precios de venta más económicos y el importante incremento de las rentas», argumenta Lázaro Cubero, responsable del departamento de Análisis de Tecnocasa.

«Es lógico que los precios del alquiler, que han subido más rápido que los de venta, tiendan a desacelerarse y, por tanto, hay margen de compresión de rentabilidades en el entorno del 3,5% o 4% para este año», dice Juan Moreno, analista de Bankinter. Porque, «el techo del alquiler es la capacidad salarial de las familias, que se ve afectada por la situación económica. En los inicios de la recuperación en las zonas de alta demanda, como Madrid, Cataluña o Baleares, se podían adquirir viviendas a un precio muy rebajado con respecto a las rentas que se pagaban; pero hoy resulta bastante complicado», dice Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum Global Management (TGM). No obstante, añade, «no podemos concluir tendencias globales claras, ya que existen múltiples micromercados de alquiler residencial, incluso, dentro de un mismo municipio».

Ni bonos ni Bolsa

A pesar del estancamiento, los expertos recalcan que sigue siendo una inversión más atractiva y rentable que otras alternativas de bajo riesgo. «El recorrido en las subidas del precio del alquiler ya es limitado y es lógico que se estabilice. No obstante, hablamos de una rentabilidad cercana al 4% que no dan muchos productos financieros», apunta Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE. Y tanto. Los bonos del Estado a 10 años rentan el 0,43%, y los depósitos de los hogares a más de un año rondan el 0,07%. La Bolsa española, que sufre una gran volatilidad, concedió en el tercer trimestre una rentabilidad negativa del 1,5%, aunque venía del -4,4% del trimestre anterior.

Llegados a este punto, asalta una duda. ¿Cómo calcula el Banco de España el rendimiento del arrendamiento si no existe una estadística oficial de alquileres? Se estima a partir de la Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España de 2006 del Ministerio de Fomento y de la evolución del IPC de alquileres. Hoy, dicen los analistas, es la mejor información disponible al no existir precios del alquiler oficiales en España. Aunque esto cambiará. El real decreto ley de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler contempla la creación de una base de datos oficial con las fianzas depositadas en los Institutos de la Vivienda de cada autonomía. Estará listo en los primeros meses del año.

Esto explica que el dato de rentabilidad que ofrecen los portales inmobiliarios —manejan solo precios de oferta—, sea discordante con el del Banco de España. Según Fotocasa, «aunque no reflejan la cifra del cierre de la transacción, sabemos que en estos momentos en el precio del alquiler casi no hay negociación y en el caso de la venta ronda el 10%. Los nuestros son bastante cercanos a la realidad, más fidedignos». De acuerdo con este portal, la rentabilidad bruta (se calcula con los precios de venta y alquiler de su índice) sigue creciendo:fue del 6,6%, frente al 6,2% del año anterior.

La otra variable que tiene en cuenta el Banco de España para el cálculo de la rentabilidad total es la revalorización de la vivienda a 12 meses. Y en este sentido, «la moderación de los precios de compraventa en los últimos trimestres es lo que explica que se haya moderado la rentabilidad por precio y por consiguiente la rentabilidad total de la vivienda», dice el organismo supervisor, que usa los datos del Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística.

Así pues, de momento, la gallina seguirá poniendo huevos. ¿De oro? «La demanda de vivienda en alquiler va a continuar creciendo, sobre todo por la llegada de población inmigrante», apuesta Miguel Cardoso. El experto de BBVA cree que este año continuará la incertidumbre y la contracción de los precios del alquiler, pero que de cara al futuro España vivirá nuevos encarecimientos y, en consecuencia, aumentos de la rentabilidad.

Por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, opina que la tendencia será la «disminución de la rentabilidad, pero no por una ralentización del crecimiento de los alquileres, sino por un incremento más acelerado del precio de las viviendas arrendadas, que serán cada vez más líquidas y apreciadas por los inversores, sobre todo en ubicaciones blindadas a la intervención del Gobierno, como en Madrid». Y añade: «Dentro de dos o tres años comenzarán a terminarse miles de viviendas diseñadas de esta forma que deberían tener rentabilidades brutas en torno al 5% y 6%».

Fuente ElPais.

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 Inmobiliaria
Comprar pisos como inversión

Comprar pisos como inversión

Por

sicktape

Publicado en Pisos de Lujo En Dic 21, 2020

NOTA DE INTERÉS

Comprar pisos como inversión

Comprar una casa en alquiler es una alternativa de inversión que está ganando cada vez más peso. Y es que, con un mercado dominado por tipos de interés bajos y rentabilidades casi al mínimo, con esta opción puedes conseguir una rentabilidad superior al 7%.

Elige bien la ciudad.

La ubicación de la vivienda es uno de los factores importantes a la hora de elegir cuál comprar. Madrid y otras ciudades como Valencia, Sevilla, Coruña, Santander, Bilbao, Zaragoza son actualmente las que tienen mayores posibilidades de incrementar su precio en un corto espacio de tiempo.

Buscar en la ciudad de residencia.

Situaciones como un cambio de inquilino o una avería te obligarán a desplazarte hasta la vivienda para solucionarlo, por lo que la proximidad siempre es un plus. Analiza los pros y los contras de cada área. El segundo factor a tener en cuenta es decidir en qué parte de la ciudad vas a invertir. En este sentido, lo mejor es analizar las ventajas y desventajas de cada uno.

La mayor rentabilidad suele darse en las zonas más céntricas y consolidadas, pero también conviene tener en cuenta las perspectivas de crecimiento de las zonas más periféricas. “En ocasiones, las zonas más modernas y dinámicas de una ciudad esconden verdaderos tesoros, con rendimientos que duplican los que ofrece el centro”, apunta el estudio.

Precios por debajo del promedio.

La tercera clave se basa en comprar viviendas por debajo de su precio habitual, ya que esto garantizará que la inversión sea rentable. Para ello debemos realizar un estudio completo y meditado de todos los elementos. Es posible encontrar viviendas de bajo precio por su mal estado, viviendas que provienen de una herencia en la que los herederos necesitan deshacerse cuanto antes del problema o simplemente viviendas que por la necesidad de vender están por debajo su precio estimado. Se recomienda utilizar el valor del precio medio de la zona ofrecido por agencias oficiales o plataformas inmobiliarias.

Una rentabilidad ajustada al precio.

Una cosa es buscar oportunidades y otra, comprar una vivienda porque es barata. Según el estudio, “el bajo precio de compra de un inmueble no es tan importante como la rentabilidad que vamos a conseguir. Hay zonas donde podemos encontrar precios muy bajos, pero también pueden ser zonas donde es muy difícil alquilar, o no hay suficiente demanda o los precios de alquiler son muy bajo”.

Los costos de mantenimiento, controlados.
También es importante asegurarse de que los costos de mantenimiento no arruinarán la operación. Hay edificios que necesitan reformas especiales, y por eso el propietario tiene prisa por deshacerse de la casa. Como insiste la red inmobiliaria, “es importante revisar atentamente los gastos de estas actuaciones, o si los gastos de comunidad se reparten entre muy pocos vecinos, porque las elevadas cuotas mensuales harán menos rentable tu inversión.

Revisa los impuestos asociados con la venta.

El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de los casos (los porcentajes son menores en el caso de algunos tipos de viviendas protegidas), incluidos los garajes y anexos que se transmiten conjuntamente por un máximo de dos plazas de aparcamiento. No obstante, la vivienda de segunda mano debe soportar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 11%, según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda). En ambos casos es un importe elevado que puede retrasar la recuperación de la inversión durante muchos meses.

Analiza si compensa una casa que necesita renovaciones.

Comprar una casa para reformar puede traer ventajas interesantes, sobre todo si hablamos de un inmueble ubicado en el centro de una gran ciudad. Sin embargo, en este caso es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible para garantizar la rentabilidad esperada.

La costa, plan b.

Aunque tener una casa cerca es una ventaja, la costa española es un arrecife para el turismo nacional e internacional. Si la vivienda está bien comunicada y cuenta con oferta de servicios y comercios, puede ser una alternativa.

Fuente Idealista.

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El precio del alquiler en España supera el máximo

Por

sicktape

Publicado en Alquiler En Dic 01, 2020

NOTA DE INTERÉS

El precio medio de alquiler en España supera el máximo de la burbuja

El importe medio de los arrendamientos acabó este año en 10,18 euros por metro cuadrado, por encima del récord que el portal Fotocasa tenía hasta ahora registrado en mayo de 2007

Pese a la ralentización que experimentó el sector inmobiliario el año pasado, los alquileres acabaron este año más altos que nunca. Según los registros del portal inmobiliario Fotocasa, el importe medio de un arrendamiento en España se situó en diciembre en 10,18 euros por metro cuadrado. Ese precio está seis céntimos por encima de los 10,12 euros por metro cuadrado que había marcado mayo de 2007, el mes que hasta ahora ostentaba el máximo histórico.

La falta de estadísticas oficiales, una carencia que el Gobierno quiere paliar, hace que para observar la evolución de los alquileres haya que recurrir frecuentemente a los estudios de los portales inmobiliarios. Pero hay que tener en cuenta que estos no ofrecen los precios finales sino los de oferta que los propietarios de los inmuebles quieren obtener. Aunque en las estadísticas se excluyen viviendas con características atípicas o anuncios que tienen demasiada antigüedad (porque suele ser indicio de que esos pisos están sobrevalorados), es relativamente frecuente que los inquilinos logren arañar algunos euros en la negociación con los propietarios y por tanto los precios reales sean más bajos.

A pesar de ello, estudios como el de Fotocasa sí dan una buena idea de la tendencia que sigue el mercado puesto que su metodología es homogénea en el tiempo. En la estadística que se ha publicado este martes, que analiza la evolución de los precios de arrendamiento durante este año, destaca el hecho de que los alquileres no han sido ajenos al freno experimentado por el sector. En comparación con el año anterior, los alquileres se han encarecido un 5,1%, el ritmo más bajo de los últimos cuatro años.

Subidas discretas en Madrid y Barcelona

Buena parte de ello se debe a que los dos mercados con mayor peso, Madrid y Barcelona, muestran signos de estar llegando a su límite y ya no tiran del conjunto. En ambas ciudades, el aumento de precios quedó muy lejos de la media, con un 2% en la capital y un 2,7% en la ciudad catalana. Como consecuencia de ello, las dos comunidades autónomas en las que se encuentran, la Comunidad de Madrid y Cataluña, también se encarecieron menos que la media, un 2,3% y un 3,1%, respectivamente. No obstante, hay que tener en cuenta que estos mercados ya habían vivido fuertes tensiones de precios, ya que fueron los primeros en recuperarse tras la crisis cuando empezaron a mostrar algunos descensos puntuales.

Contrariamente a ese escenario de años anteriores (con las dos principales metrópolis encareciéndose a ritmos estratosféricos y el resto de ciudades mucho más planas) ahora el crecimiento es mucho más armónico. Solo dos comunidades lo hicieron por encima de los dos dígitos: Comunidad Valenciana (10,2%) y País Vasco (10%). Les siguió de cerca Andalucía (9,4%), y también Galicia, Aragón, Murcia, Navarra o Cantabria experimentaron aumentos de precios por encima de la media. Baleares fue la única donde los alquileres cayeron con un leve retroceso del 0,3%.

Ibiza, la ciudad más cara

Una característica del mercado español es la existencia de numerosos micromercados que poco tienen que ver entre sí. De hecho, solo cinco de las 50 provincias españolas tienen un importe medio por encima de los 10,18 euros por metro cuadrado del promedio nacional. Son Barcelona (15,74 euros), Madrid (14,86 euros), Gipuzkoa (14,52 euros), Bizkaia (12,62 euros) y Baleares (12,19 euros). Frente a ellas, un alquiler medio no llega a los cinco euros por metro cuadrado en Cáceres (la provincia más barata, con 4,74 euros por metro cuadrado), Lugo y Zamora.

Por municipios, Ibiza encabeza la clasificación de los más caros, los 18,05 euros por metro cuadrado que, como media, se piden por un alquiler en la ciudad insular superan los 17,67 euros de Barcelona y los 16,74 euros de San Sebastián. Madrid es cuarta con 16,41 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en la línea con lo que se observa en la tendencia por comunidades, no son ya esos municipios donde más están creciendo los precios. Las tres ciudades donde más se encarecieron los alquileres fueron Elche (Alicante) con un 24% de incremento; Murcia, con un 20,4% y Bilbao, con un 17,8%.

Fuente ElPais.

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Magnate chino compra la casa más cara de Londres

Por

sicktape

Publicado en Pisos En Dic 04, 2020

NOTA DE INTERÉS

Un magnate chino compra la casa más cara de Londres por 250 millones

Un magnate inmobiliario chino está a punto de batir el récord del precio de la vivienda de Londres con la compra de una mansión de 45 habitaciones en Knightsbridge por unos 210 millones de libras (cerca de 250 millones de euros). La casa de estuco blanco de siete pisos tiene 5.760 metros cuadrados de espacio habitable. Cuenta con grandes salones, ventanas a prueba de balas, varios ascensores, una piscina, spa, gimnasio privado y estacionamiento subterráneo.

La céntrica mansión comprada por Cheung Chung Kiu tiene 45 habitaciones

La oficina familiar de Cheung Chung Kiu ha acordado comprar la casa palaciega en los números 2-8a de Rutland Gate, con vistas a Hyde Park, según señaló un portavoz en un comunicado enviado por correo electrónico. El acuerdo sería un destello de luz en el moribundo mercado inmobiliario de lujo de la capital del Reino Unido y una señal de que la libra débil está atrayendo a los más ricos del mundo a medida que se acerca la salida del Reino Unido de la Unión Europea.

El precio de venta se establece en 210 millones de libras, según una persona con conocimiento de la transacción que pidió no ser identificada porque los términos aún no son públicos. Sería el precio más alto para una casa en el Reino Unido, eclipsando los 140 millones de libras que, según se informó en su día, se pagaron por una casa de campo en Oxfordshire hace casi una década.

También sería una de las mayores compras de vivienda de todo el mundo, superando los 238 millones de dólares que Ken Griffin, fundador de la firma de fondos de inversión Citadel, pagó el año pasado por un penthouse en Manhattan.

No se ha tomado una decisión sobre si la propiedad seguirá siendo una sola casa o se convertirá en apartamentos de lujo. Según los precios de venta en el cercano proyecto Península de Londres, una remodelación del edificio que lo convirtió en apartamentos, podría valer hasta 700 millones de libras, dijo el portavoz.

Propietario del Cheesegrater

Cheung es el fundador y presidente de CC Land Holdings Ltd., una compañía inmobiliaria que cotiza en Hong Kong que invierte principalmente en el oeste de China y ha estado activa en el Reino Unido desde hace tiempo. En Gran Bretaña, CC Land es conocida por haber comprado el rascacielos Cheesegrater (rallador de queso), oficialmente conocido como el Edificio Leadenhall, en el distrito financiero de Londres. La compra de la casa en Knightsbridge fue negociada por Beauchamp Estates.

La propiedad, cerca del desarrollo residencial de lujo más conocido de Londres, One Hyde Park, y de los grandes almacenes Harrod’s, fue el hogar de Rafic Hariri, el ex primer ministro del Líbano que fue asesinado en 2005. También sirvió como el hogar del fallecido príncipe saudí Abdulaziz Al Saud.

Elie Chamat, cofundador de Decisive Wealth SA, un gestor de fortunas suizo que administra la propiedad en nombre de los herederos del difunto príncipe, dijo que la venta muestra que los inversores están dispuestos a apostar por una subida en los precios de las propiedades y por la resistencia de la libra. El acuerdo es notable «especialmente porque sabemos lo difícil que ha sido el mercado residencial de súper alto valor», dijo por correo electrónico.

La casa de estuco blanco de siete pisos tiene 5.760 metros cuadrados de espacio habitable, aproximadamente un 7% más que un campo de fútbol americano. Originalmente se construyó en la década de 1830 como un edificio de cuatro casas adosadas, pero a mediados de la década de 1980 el inmueble fue remodelado como un solo palacio privado de estilo italiano.

Fuente Cinco Días.

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 Pisos
Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI

Secretos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI

Por

sicktape

Publicado en IBI En Dic 15, 2020

NOTA DE INTERÉS

Secretos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI

Si eres dueño de una vivienda, un local o un terreno y ya has recibido la carta de pago del IBI, ponte bien las gafas y compruébalo bien. Todavía te llevas una sorpresa, ya que este año casi 1.200 municipios han actualizado el valor catastral de sus propiedades. Se ha incrementado o reducido, de todas las que hay, incide directamente en el cálculo de diversos impuestos, desde el mencionado IBI o la plusvalía municipal, hasta tasas autonómicas o estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio.

Lo primero que debes saber es que esta actualización, vigente desde principios de año, se ha traducido en aumentos en 728 municipios y disminuciones en otras 449 localidades. Es el tiempo transcurrido desde la última actualización que indica qué lugares tienen que revisar sus propiedades hacia arriba y cuáles hacia abajo. Y lo más importante, en qué cantidad.

De los 728 municipios afectados con aumentos, los que revisaron por última vez el catastro entre 2001 y 2003 han aplicado un aumento del 2%. Los que lo hicieron entre 1990 y 2000, un 3%, y los que peor parados consiguieron, con una subida del 5%, son los que acometieron la última actualización entre 1984 y 1989. Por ejemplo, una vivienda inscrita en 100.000 euros en 1998 ahora está valorado en 103.000 euros. Las capitales de provincia con mayores incrementos son Huesca, con un 2%, y Granada, Huelva, Teruel y Valencia, con un 3%.

Por otro lado, quienes actualizaron el catastro por última vez, en medio de la burbuja inmobiliaria, es decir 449 municipios, han visto reducido el valor de sus propiedades entre un 3% -para las revisadas- y un 7% para los que lo hicieron. En estos casos, un inmueble valorado en 100.000 euros en 2007 se estima ahora en 93.000 euros. Se han beneficiado Almería y Santander, con un descenso del 3%, y Guadalajara y Zaragoza, con un 7% menos.

La explicación de la caída es que estas referencias se calcularon cuando los precios de las propiedades se disparaban y costaban mucho más que en años posteriores. Luego, los precios se desplomaron. De hecho, los propietarios de viviendas han estado pagando impuestos durante años sobre valores que tenían poco que ver con la realidad.

Puede consultar los datos de su municipio visitando la página del catastro. Allí comprobarás si en tu ciudad o pueblo se han revisado este año – ten en cuenta que no se hace en todos los ejercicios – o cuándo fue la última vez, y qué coeficiente de actualización se decidió.

Los residentes de Madrid, por ejemplo, recibieron un aumento general del 74%; la revisión anterior había sido una década antes. En ese momento, el Ayuntamiento decidió hacer más digerible el susto prorrateando este incremento a 10 años, rebajando el tipo impositivo del IBI en el mismo período. Además se aprobó una revisión parcial y hubo un descenso que afectó a una veintena de barrios en los que los precios se situaron sensiblemente por debajo de los tomados como referencia. En Barcelona, ​​el incremento se produjo y el incremento global en el valor catastral fue del 19%, luego de 16 años sin revisión.

¿Qué impuestos afecta?

La revisión del catastro tiene un impacto directo sobre el Impuesto Inmobiliario (IBI), que grava la propiedad sobre predios rústicos, urbanos y de características especiales, y sobre las plusvalías, lo que incide en el incremento del valor del suelo urbano. Se trata de dos tributos municipales que determinan su base imponible a partir del valor catastral, a los que se aplican factores correctores que varían de un Ayuntamiento a otro y en función del tipo de uso. En Madrid, por ejemplo, los inmuebles urbanos (de uso residencial) tienen una tasa del 0,51%. Si el valor catastral de una vivienda es de 100.000 euros, el IBI a pagar será de 510 euros. El IBI lo pagan anualmente los propietarios de cualquier tipo de inmueble, mientras que la plusvalía solo se aplica cuando existen transmisiones en los inmuebles (ventas, herencias).

El valor catastral también influye en el cálculo del Impuesto a las Transmisiones de Activos Ondulosos y Actos Jurídicos Documentados (conocido como ITPAJD) y el Impuesto a Sucesiones y Donaciones. Estos dos se determinan en función del valor real de los bienes y derechos transferidos, sin embargo, “es habitual que al estimar el valor real, concepto legal indeterminado, se utilicen valores que aparecen en los registros fiscales oficiales, como por ejemplo el catastro inmobiliario ”.

En cuanto a sus efectos en el impuesto sobre la renta (IRPF), la declaración anual recoge «las rentas de viviendas o locales vacíos, que se calculan aplicando un porcentaje de su valor catastral». También puede repercutir en el Impuesto sobre el Patrimonio (pagado dentro del IRPF por personas con bases imponibles superiores a 700.000 euros a nivel estatal, 600.000 en la Comunidad Valenciana, 500.000 en Cataluña y Extremadura y 400.000 en Aragón), ya que el más alto de Se toma como referencia para el impuesto tres valores distintos: el catastral, el verificado por la Administración (que le asignan las comunidades autónomas para liquidar el ITPAJD) o la adquisición.

¿Y cómo me afectan los cambios? Ejemplos prácticos.

Actualizar los valores catastrales no implica que aumente o disminuya el porcentaje de los impuestos que pagas habitualmente, pero cuando se modifica la tasación de la propiedad también varía la base sobre la que se aplica esa tasa. Sin embargo, es cierto que muchas veces los Ayuntamientos juegan con la tasa del IBI para mitigar o incrementar los efectos de estas variaciones. Eso es lo que ha hecho recientemente Zaragoza, que ha rebajado este impuesto del 0,64% al 0,42% en la actualidad.

La capacidad de los consistorios en la colección tiene límites fijos y hoy para las propiedades urbanas el IBI tiene que estar, con algunas excepciones, entre el 0,4% y el 1,1%, y para las rústicas, entre el 0,3% y el 0,9%.

Veamos un ejemplo de cómo influye el cambio de valor catastral en el pago de impuestos: si tienes una casa que antes estaba valorada en 100.000 euros y el IBI que aplica tu Ayuntamiento es del 0,8%, hasta ahora pagabas 800 euros anuales. Si con la revisión que entró en vigor el 1 de enero el valor ha aumentado un 3%, es decir que tu vivienda se estima ahora en 103.000 euros, este año pagas 824 euros.

Otro caso: imaginemos que el valor catastral de tu terreno fuera de 10.000 euros y que en tu municipio el IBI que se aplica a las fincas rústicas – suele ser inferior al de las urbanas – es del 0,4%, por lo que habías estado pagando 40 euros año . Si se encuentra en una localidad que ha revisado a la baja los valores catastrales, digamos un 4%, la recaudación de este año será menor, 38,4 euros ya que el terreno ya está valorado en 9.600 euros.

Fuente ElPais.

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 IBI

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